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A tan solo una semana de la implementación del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que revocó la Ley de Alquileres, se observa un notable incremento en la oferta de viviendas disponibles para alquiler en diversos sectores de la ciudad de Buenos Aires.

A partir de los cambios surgidos del DNU 70 del presidente Javier Milei, los propietarios de viviendas en CABA comenzaron a reaccionar aumentando la oferta de unidades. Según estimaciones, en la primera semana del año, en los portales se experimentó un crecimiento aproximado del 9% interanual.

En plataformas específicas, la oferta de viviendas, que abarca tanto alquileres tradicionales como temporarios, se posicionó entre 6.500 y 6.700 unidades (a principios de semana estaba en 5.200).

Soledad Balayan,de Maure Inmobiliaria, confirmó estos datos: “Según mis registros, al comparar la primera semana de enero de 2024 con la misma semana de 2023, se observa un incremento del 9% en los anuncios de departamentos en alquiler en CABA. Por supuesto, dentro de esa oferta, hay variedad en condiciones monetarias, precios y plazos. El mercado encontrará su equilibrio si lo permiten”.

Los cambios normativos impactaron directamente en la oferta y la percepción de los propietarios. A pesar de la persistencia de aumentos (en CABA los precios subieron un 260% interanual) y las expectativas de los comercializadores sobre la continuación de esta tendencia hasta que la inflación se calme, las inmobiliarias sostienen que las inminentes modificaciones, con la consiguiente ampliación de la oferta, podría contribuir a estabilizar las cotizaciones en un mediano plazo.

Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, expresó que aunque aún no tienen números oficiales, “es notorio el aumento de la oferta de inmuebles en alquiler a través de portales”.

A eso dijo, “hay que sumarle que los propietarios que ya tenían inmuebles en oferta hoy también están dispuestos a resignar valor de locación, por que ahora pueden negociar el resto de las condiciones contractuales de acuerdo a su interés particular y no sujetos a las pautas determinadas por la ley anterior”.

Los precios promedio en CABA concluyeron el año evidenciando un aumento significativo. En la actualidad, la inmensa mayoría de los monoambientes se ofrecen por más de $210.000 mensuales, sin contemplar expensas.

Ajuste y plazo de actualización

Lo notable en la situación actual es que todos los contratos serán distintos, marcando un cambio en comparación con la práctica anterior, donde estaban regulados por la derogada ley.

“En la actualidad, cada contrato se ajustará de manera específica con las negociaciones entre inquilinos y propietarios, adaptándose a sus necesidades particulares. Este nuevo enfoque brinda mayor flexibilidad y personalización en los acuerdos, permitiendo una adaptación más precisa a las circunstancias individuales de ambas partes involucradas”, detalló Ginevra.

Ya con el DNU el plazo que habitualmente proponen las inmobiliarias es de una duración máxima de 24 meses y ajustes cuatrimestrales.

En la nueva dinámica contractual, cada acuerdo será único. La Cámara Inmobiliaria Argentina prevé la creación de contratos modelos con cláusulas estándar de mercado, proporcionados a los socios junto con jornadas a través del Instituto de Capacitación Inmobiliaria para facilitar la implementación de las nuevas disposiciones (Foto: Getty)

Diego Frangella, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario porteño, destacó que “la oferta experimentó un crecimiento gradual en la publicación de propiedades. Aunque los valores subieron ligeramente desde la entrada en vigor del DNU, la mayor disponibilidad de propiedades propicia negociaciones más flexibles en el cierre de operaciones. Con el tiempo, a medida que continúe ingresando más oferta al mercado, se espera que los precios se vayan acomodando”.

Especialistas argumentaron que advierten que en las nuevas publicaciones es que en ese mismo listado hace un par de meses figuran departamentos amoblados y equipados también, con precios en dólares. No es sencillo determinar cuántos hay en pesos y cuantos son para acuerdos temporarios.

Balayan estimó: “Durante enero, mientras el DNU esté vigente, se incorporarán varios departamentos en alquiler a largo plazo, hasta 2 años, con valores expresados en pesos e indexados por inflación. Será crucial observar cómo responde la demanda ante esta oferta renovada y ajustada a las condiciones establecidas por las nuevas normativas”.

A pesar de la diversidad en los contratos, los valores de los alquileres siguen siendo elevados, incluso más altos que antes de la derogación de la ley. Aunque no se percibe un descenso en el punto de partida, se explica que los alquileres están ajustándose conforme a la inflación.

“El proceso de alquiler sigue requiriendo un mes de adelanto, uno de depósito y la presentación de una garantía, ya sea propietaria o un seguro de caución. Es importante señalar que muchos propietarios sugieren ajustes cuatrimestrales o semestrales utilizando el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC, más común entre los compradores de viviendas en pozo y utilizado para ajustar cuotas mensuales)”, recomendó Frangella.

Barrios e inquilinos

Estos días empezaron a aparecer unidades por ejemplo en Villa del Parque. Por un dos ambientes se llegan a pedir hasta $400.000 sobre Tinogasta al 3100. O en Monte Castro, en donde casi no había oferta, ahora hay algunas opciones por $300.000 o $370.000 al mes en dos ambientes, como en Miranda al 4600 y Allende al 2200, respectivamente.

Y en Colegiales hoy se ofrecen unas 45 propiedades, cuando hace 30 días atrás apenas había 15. Por un dos ambiente sobre Vidal al 2000 se piden $350.000 al mes.

Organizaciones de inquilinos advierten que los costos de alquiler se encuentran en niveles exorbitantes, mientras los requisitos para ingresar son prácticamente inalcanzables y el poder adquisitivo no sigue el ritmo.

Ludmila Victoria Mazzoni Amado, del estudio Jurídico Mazzoni & Asoc., quien aconseja a inquilinos, dijo que “estos díasuna de las consultas frecuentes es sobre la vigencia de los contratos firmados hasta el anuncio del DNU. Es crucial que los inquilinos comprendan que aquellos celebrados hasta el 29/12 seguirán regidos por la Ley de Alquileres correspondiente, sin necesidad de realizar modificaciones. En algunos casos, derivados de esta situación, se instó a inquilinos a abandonar la vivienda o a abonar un aumento voluntario fuera de los términos pactados”.

Se recomienda revisar el contrato, evitando pagar montos no acordados y no abandonar la vivienda. Cabe destacar que ninguna solicitud vía WhatsApp puede forzar el desalojo, ni se puede interrumpir el suministro de servicios.

“Recibimos más de 300 consultas en 10 días, reflejando la incertidumbre y la dificultad para encontrar viviendas a precios accesibles. Una situación impactante, compartida con autorización, fue la de una madre con un bebé de 1 año y su esposo con una enfermedad oncológica, solicitando desesperadamente ayuda. El Congreso y la Corte Suprema de Justicia de la Nación aún no se pronunciaron sobre la validez o invalidez del DNU, lo que significa que todo lo que está sucediendo no es definitivo. Mantenerse informados es esencial en este contexto”, concluyó Mazzoni Amado.